Le fait d’investir dans un local commercial ou dans un mur de boutique apporte une meilleure rentabilité et des risques moindres comparé à l’investissement dans un logement destiné à la location. Une partie des charges est prise en charge par le locataire et le bail s’étale sur une durée plus longue, surtout lorsque les affaires sont florissantes et les clients nombreux. L’immobilier commercial constitue donc d’un placement attractif, à condition d’acquérir un local bien situé. Les détails.
Un financement plus accessible
En optant pour un crédit, vous aurez la possibilité d’acheter un local commercial plus spacieux que ce que vous aurait permis votre autofinancement. Et vous serez enfin propriétaire de votre bien.
Les banques sont plus enclines à accorder des prêts aux investisseurs intéressés par les locaux commerciaux, surtout pour les biens situés dans des zones de chalandise.
Aussi, pour réussir à obtenir le financement nécessaire pour votre investissement (local commercial, boutique, centres commerciaux, parcs d’activités commerciales, etc.), visez les locaux qui jouissent d’un bon emplacement, dans une rue très fréquentée et bien desservie par les transports en commun. Les quartiers qui accueillent des projets de construction de logements sont notamment à privilégier.
Une rentabilité attractive
Avec une rentabilité qui oscille généralement entre 4 et 8 %, les locaux commerciaux présentent une rentabilité deux fois supérieure à celle du logement locatif d’habitation. Les impayés de loyers ne sont pas fréquents et l’investissement s’inscrit dans la durée.
Ce niveau de rentabilité doit être mis en relation avec le dynamisme socio démographique et commercial des villes ciblées par votre recherche de local commercial. Parmi les critères à prendre en compte dans ce cas figurent : le taux d’emploi, le taux de natalité, les projets urbains actuels et à venir, etc.
Un investissement sécurisé
Outre le fait que les impayés sont rares, la durée légale du bail commercial est de 9 ans, ce qui constitue un gage de sécurité pour le bailleur. Et même si le locataire décide de rompre le contrat avant que la durée légale ne soit arrivée à terme, il doit en informer le bailleur par acte d’huissier et respecter un préavis de 6 mois. Ces conditions réduisent considérablement le risque de vacance du local commercial.
Pour minimiser les risques au maximum, concentrez vos recherches de rachat d’un local commercial dans les villes de plus de 200 000 habitants. Par exemple, l’immobilier commercial à montpellier est très convoité. Il faut en effet noter que les villes de cette taille concentrent 25% de la demande en immobilier commercial.
Une grande flexibilité
La rédaction du bail pour un local commercial est assez souple et fait l’objet de négociations entre le locataire et le bailleur, notamment en ce qui concerne la répartition des travaux.
En effet, le Code civil oblige le bailleur à entretenir le local commercial afin qu’il soit adapté à l’usage pour lequel il est destiné. Il doit ainsi mener les réparations autres que locatives, afin d’assurer au preneur la jouissance paisible du local commercial pendant la durée du bail. Le locataire, pour sa part, doit prendre en charge les dépenses de réparations locatives.
Toutefois, en plus des taxes et des impôts locaux, le locataire peut prendre en charge certains travaux dans le cadre d’un accord mutuel dont les termes doivent figurer dans le bail commercial.
Une plus-value intéressante
Les locaux commerciaux bien situés coûtent cher, car ils garantissent de bons revenus et présentent un taux de vacance très faible. Il s’agit notamment des boutiques et magasins situés dans les quartiers commerçants et autres rues piétonnes très fréquentées
Mais malgré son prix élevé, un fonds de commerce bien situé offre généralement une plus-value intéressante lors de sa cession.
Vous l’aurez compris, pour obtenir une plus-value satisfaisante et un bon rendement, il convient de respecter quelques critères, afin de choisir le bon local commercial. Ainsi, ce dernier doit être adjacent à une rue piétonne et être proche des différentes stations de transport en commun (bus, métro, tramway, vélos…)
Un prix déterminé librement
L’estimation d’un bien immobilier à usage d’habitation diffère grandement de celle appliquée à l’immobilier commercial. Cette dernière est plus complexe et ne se réfère pas au prix moyen au mètre carré dans une zone donnée pour estimer la valeur d’un local commercial.
Pour une estimation fiable, l’investisseur est appelé à évaluer l’environnement commercial dans lequel est implanté le local commercial convoité. Les types de commerces ou d’activités présents dans le quartier peuvent donner une idée assez claire sur son attractivité.
En plus de l’emplacement, d’autres critères entrent en jeu comme la surface totale (surface réelle et surface pondérée), l’accessibilité de la zone, la qualité des infrastructures présentes, la réputation des lieux, etc. A l’aune de ces critères, l’investisseur peut ainsi avoir une idée du prix d’achat au mètre carré qu’il peut négocier avec le vendeur, en se référant à une fourchette basse et haute des prix.
